리츠 투자

비교적 적은 자금으로 투자가 가능한 공모형 리츠(REITs·부동산투자신탁)가 잇따라 출시되고 있다.

리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)란 무엇인가?
다수의 투자자들로부터 자금을 모집하여 부동산이나 부동산 관련 대출, 유가증권 등에 투자하고 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는 부동산투자회사법상의 주식회사 또는 투자 신탁으로 증권의 뮤추얼펀드와 유사하여 “부동산 뮤추얼펀드”라고도 한다. 주로 부동산 개발사업, 임대, 주택저당채권 등에 투자하여 수익을 올리며, 만기는 3년 이상이 대부분이다.

과거에는 초기 자금이 커서 기관과 사모 위주 투자자들의 전유물처럼 여겨졌지만, 이제는 개인 투자자들도 펀드를 통해 빌딩과 호텔 등 거액 부동산에 투자할 기회가 많아지고 있다.

리츠 투자시 가장 주의해야 할 리스크는 ‘금리 인상’이다.

미국의 금리 인상 영향 등으로 이자비용이 커지면 수익률 하락으로 이어질 수 있어서다.

리츠는 금리 인상에 취약하지만 투자기간이 대부분 5년 이상으로 긴 편이다.

정기적인 소득에 대한 니즈가 있는 투자자는 장기간 투자할 수 있는 자금으로 분산 투자한다면 포트폴리오 구성에 도움이 될 것이다.

해외 투자의 경우 환차익을 기대할 수 있지만 반대로 환차손실이 발생 할 수도 있어 주의해야 한다.

투자지역의 경제여건 변동의 리스크도 존재한다.

리스크를 줄이는 방법으로는 우량한 임차인이 장기책임임대차계약이 돼 있는 상품을 선택하는 것이다.

예를 들어 우량 임차인이 10년 동안 장기책임임대차계약이 돼 있다면 책임 임대차 기간 동안에 임차인이 나갈 경우 페널티를 물기 때문에 공실 리스크가 줄어든다.



부동산 매입이나 건설시 자금을 빌려주고 이자를 받는 대출채권 리츠의 경우 무엇보다 부동산 담보 설정 순위와 담보가치에 대출 비율인 LTV(Loan To Value)가 낮을수록 안정적이다. 시공사가 지급 보증을 서는 경우 시공사의 신용도와 자금을 관리 신탁해주는 기관도 점검 대상이다.

사모 부동산 펀드 최소 투자액은 1억원이지만 공모의 경우 500~1000만원 정도로 낮다. 또한 국내 부동산 시장을 벗어나 해외 부동산을 투자 대상으로 하는 펀드의 비중도 커지고 있다.

그동안 개인의 부동산 투자 형태는 간접상품보다 직접 투자가 많았다.

개인이 대출 레버리지를 일으켜 본인 소유의 단독 부동산을 매수한다면 매수자 개인의 심리적 만족도는 높을 수 있을 것이다. 하지만 부동산 투자는 거액이 필요해서 여러 곳에 분산해 보유하기도 어렵고 관리 또한 어렵다.

투자한 부동산이 매각이 될 때까지 원금 상환이 예상 만기보다 길어질 가능성도 리스크로 꼽힌다.

펀드 설정 후 증권시장에 상장해 유동성을 높이는 경우도 있지만 거래량이 적어 매수 가격보다 낮은 가격으로 처분해야 할 경우도 있을 수 있다.

리츠의 법률적 특징은 다음과 같다.

1) 리츠는 자본소득을 제외하고 매년 과세대상 수익의 95% 이상을 주주들에게 배당금을 분배해야 한다.

2) 리츠는 자산의 75% 이상을 부동산, 저당대출, 다른 리츠 주식, 국채에 투자해야 한다.

3) 리츠는 총 수익의 75%이상을 임대료, 저당이자, 부동산 매각소득에서 나와야 한다.

4) 리츠는 100명 이상의 주주가 있어야하고 5명 미만의 주주들이 50%를 초과하지 않아야 하는 법률적 요건이 있다.

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Author: dastock